Sıkça Sorulan Sorular

GENEL

  1. Değerleme Nedir?
  2. Gayrimenkul Değerleme Şirketi Nedir?
  3. Değerleme Uzmanı Kimdir?
  4. Sorumlu Değerleme Uzmanı Kimdir?

Değerleme Nedir?

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini ifade eder.

Gayrimenkul Değerleme Şirketi Nedir?

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketidir.

Değerleme Uzmanı Kimdir?

Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir.

Sorumlu Değerleme Uzmanı Kimdir?

Şirket sermayesinde asgari %10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübesi olan, değerleme uzmanı sayılmak için belirtilen diğer şartların tamamını taşıyan ve şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını tek başına imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarıdır.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME UZMANLIĞI SINAVI HAKKINDA

  1. SPK tarafından düzenlenen lisanslama sınavlarına katılmak istiyorum. Başvuruda istenecek belgelere, başvuru prosedürüne, adaylarda aranacak niteliklere ve sınavlara ilişkin ayrıntılı bilgilere nasıl ulaşabilirim?
  2. Lisanslama sınavları yılda kaç kez yapılmaktadır? Sınav tarihlerini nereden öğrenebilirim?
  3. Lisanslama sınavlarına başvurular ne zaman ve nereden yapılmaktadır?
  4. Lisanslama sınavlarında başarılı olanlar lisans belgelerini nereden ve hangi belgelerle alacaklardır?
  5. Sınavlarda başarılı olanların ne kadar süre içerisinde lisans belgesini almak üzere başvuruda bulunmaları gerekmektedir?
  6. Lisanslama Sınavlarına katılabilmek için herhangi bir kurumda çalışma koşulu var mıdır?
  7. Sınav konularının tamamını seçmek zorunluluğu var mıdır?
  8. Sınav sonuçlarına nasıl ulaşabilirim?
  9. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavında başarılı olarak lisans belgesi almaya hak kazandım. Ancak üç yıllık tecrübe şartını henüz sağlamıyorum. Ne yapmalıyım?

SPK tarafından düzenlenen lisanslama sınavlarına katılmak istiyorum. Başvuruda istenecek belgelere, başvuru prosedürüne, adaylarda aranacak niteliklere ve sınavlara ilişkin ayrıntılı bilgilere nasıl ulaşabilirim?

 

SPK tarafından yapılmakta olan lisanslama sınavlarına ilişkin sorularınızın yanıtlarına www.spk.gov.tr adresinden “Lisanslama Sınavları” bölümünde yer alan “Sınav Kılavuzu”ndan ve duyurulardan ulaşabilirsiniz.

 

Lisanslama sınavları yılda kaç kez yapılmaktadır? Sınav tarihlerini nereden öğrenebilirim?

Aksi kararlaştırılmadıkça lisanslama sınavları her yılın Ocak, Mayıs ve Eylül aylarında olmak üzere yılda 3 kez yapılmaktadır. Sınav ilanları günlük gazetelerde ve www.spk.gov.tr adresinde yer almaktadır.

Lisanslama sınavlarına başvurular ne zaman ve nereden yapılmaktadır?

Lisanslama sınavları başvuruları sınav tarihlerinden yaklaşık olarak 2,5 – 3 ay önce SPK internet adresinden de ulaşabileceğiniz http://spk.anadolu.edu.tr/ internet adresi üzerinden yapılmaktadır.

Lisanslama sınavlarında başarılı olanlar lisans belgelerini nereden ve hangi belgelerle alacaklardır?

Sınavlarda başarılı olanlar lisans belgelerini Türkiye Sermaye Piyasaları Aracı Kuruluşları Birliği’nden alabileceklerdir. Lisans belgesi alınması aşamasında aranılan belgelere http://www.tspakb.org.tr/ internet adresinden ulaşılabilir.

Sınavlarda başarılı olanların ne kadar süre içerisinde lisans belgesini almak üzere başvuruda bulunmaları gerekmektedir?

Sınavlarda başarılı olduğu tarihten itibaren 3 yıl içinde lisans belgesi almak üzere başvuruda bulunmayanların sınavları geçersiz sayılır.

Lisanslama Sınavlarına katılabilmek için herhangi bir kurumda çalışma koşulu var mıdır?

Hayır. SPK tarafından düzenlenmekte olan lisanslama sınavlarına sermaye piyasası kurumlarında çalışmayanların da bireysel olarak başvurmaları mümkündür.

Sınav konularının tamamını seçmek zorunluluğu var mıdır?

Sadece ilk sınav başvurusunda, ilgili sınav konularının tamamının seçilmesi zorunludur.

Sınav sonuçlarına nasıl ulaşabilirim?

Sınav sonuçlarına http://spk.anadolu.edu.tr/ internet adresinden TC kimlik numaranızı ve şifrenizi girmek suretiyle ulaşabilirsiniz. Sınav sonuçları ayrıca adreslere postalanmayacaktır.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavında başarılı olarak lisans belgesi almaya hak kazandım. Ancak üç yıllık tecrübe şartını henüz sağlamıyorum. Ne yapmalıyım?

Daha önce sınav başvuru şartı olarak aranmakta olan gayrimenkul değerleme alanındaki 3 yıllık deneyim koşulunun sınav sonrasında lisans belgesi alınması aşamasında belgelenmesi gerekmektedir. Aranmakta olan tecrübe gayrimenkul değerleme tecrübesidir ve değerleme raporları da bu faaliyet sonucunda düzenlenmiş, farklı üç yıla ait olmalı ve bu kapsamda tecrübenin belgelenmesi için Sınav Kılavuzunda belirtilen diğer belgelerle birlikte ibraz edilmelidir. Ancak bu alanda çalışılmamış olması durumunda tecrübenin belgelenmesi mümkün olmayacağından sınavda başarılı olunsa bile lisans belgesi alınması mümkün olmayacaktır.

GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI HAKKINDA

  1. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nedir?
  2. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ne iş yapar?
  3. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye katkısı nedir?
  4. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının türleri nelerdir?
  5. Gayrimenkul yatırım ortaklığının organizasyonunda temel olarak kimler yer alır?
  6. Gayrimenkul değerleme hizmeti neleri kapsar?
  7. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl kurulur?
  8. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzı nasıl gerçekleşir?
  9. Bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait temel bilgilere hangi kaynaklardan ulaşılabilir?
  10. Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait finansal bilgileri nasıl elde edebilir?
  11. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapabilir?
  12. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapamaz?
  13. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hangi varlıklara yatırım yapabilirler?
  14. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yatırımlarına ilişkin ne gibi kısıtlamalar vardır?
  15. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerine ilişkin ne gibi sınırlamalar vardır?
  16. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları başka neler yapabilirler?

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı nedir?

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ne iş yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amaçlarını temelde

  • Getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere yatırım yapmak,
  • Gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak,
  • Portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek,
  • Gayrimenkul alım satım kazançları elde etmek olarak sıralayabiliriz.

Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yıl sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtmakta ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarmaktadır. Böylece gayrimenkul yatırım ortaklığının paylarını satın alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerin gelirlerinden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Gayrimenkul yatırım ortaklığı sisteminde, likiditesi daha düşük olan gayrimenkulün kendisinden ziyade, ona yatırım yapan bir şirketin paylarının satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Buna ilaveten, devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak algılaması neticesinde uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığı modelini cazip hale getirmektedir. Gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların, yatırımcılar için psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu da inkar edilemeyecek bir gerçektir. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin dağıtılması da yatırımcılar için gayrimenkul yatırım ortaklıklarını cazip kılan önemli bir diğer unsurdur.

Öte yandan gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetleri belli sınırlamalara tabidir. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlamak dışında inşaat yapamaz ve proje yürütemezler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye katkısı nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, iş merkezleri veya alışveriş merkezleri gibi büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin finansmanına kaynak sağlar. Şirketlerin bu tür büyük projeleri gerçekleştirmesi için önemli ölçüde finansman yükünü üstlenmesi gerekir. Bu durum, çoğu kez kendi özkaynakları yetersiz olan şirketler için faiz yükü anlamına gelen kredi yoluyla finansman demektir. Ayrıca, şirketin özkaynakları yeterli olsa bile, bir özkaynak maliyeti söz konusudur. Halbuki bu tür projeler, halktan gayrimenkul yatırım ortaklığı payları karşılığında toplanacak paralarla finanse edilebilir. Böylelikle, şirketin finansman yükü büyük ölçüde hafiflemiş olur.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının türleri nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları;

  • Bir alışveriş merkezi gibi belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli,
  • Turizm ve sağlık gibi belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz,
  • Belirli bir proje veya yatırım alanına yatırım yapmak gibi amaçlarında bir sınırlama olmaksızın, süreli veya süresiz olarak kurulabilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının organizasyonunda temel olarak kimler yer alır?

Müteahhit: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yer alan gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir. İşletmeci Şirket: Ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari amaçla işleten şirketlerdir.

Danışman Şirket: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere, ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik bu işlerde uzmanlaşmış şirketlerden danışmanlık hizmeti alabilirler.

Gayrimenkul Değerleme Şirketi: Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların rayiç değerlerini ve kira rayiçlerini tespit etmek konusunda hizmet veren şirketlerdir.

Gayrimenkul değerleme hizmeti neleri kapsar?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları aşağıda sayılan işlemler için Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız bir gayrimenkul değerleme şirketine, işleme konu olan varlıkların ve hakların değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler.

  • Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,
  • Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,
  • Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,
  • Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,
  • Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,
  • Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,
  • Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti,
  • Ortaklığa ayni sermaye konulması.

Ayrıca, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföylerinde yer alan varlıkları belirli dönemlerde de gayrimenkul değerleme şirketleri aracılığıyla değerleme işlemine tabi tutarlar. Böylece, değerleme günündeki gayrimenkullerin rayiç değeri, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları, şirketin finansal tabloları ile birlikte belirli dönemlerde ilan edilir ve yatırımcıların şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmaları sağlanır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl kurulur?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları,

  • Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak kurulabilirler.
  • Daha önce başka amaçla kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi suretiyle de oluşturulabilirler.

Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun Kurul’ca uygun görülmesi gereklidir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görülmesi halinde, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na kuruluş izni için başvurulur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Bakanlığın kuruluş iznini vermesinin ardından kuruluşun tescilini takiben, yatırılan sermayeyi kullanarak şirket portföyünü oluşturmaya başlarlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzı nasıl gerçekleşir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları için sahip oldukları ödenmiş sermaye tutarlarına göre farklı halka arz süreleri öngörülmüştür. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım ortaklıklarından,

  • Ödenmiş sermayeleri 50 milyon YTL’den az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden bir yıl içinde,
  • Ödenmiş sermayeleri 50 milyon YTL ve üzerinde olup 100 milyon YTL’den az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç yıl içinde,
  • Ödenmiş sermayeleri 100 milyon YTL ve daha fazla olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden beş yıl içinde

faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları ve buna ek olarak ödenmiş sermayelerinin asgari % 49′unu halka arz etmek üzere Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmaları zorunludur. Kurul kaydına alınması uygun görülen gayrimenkul yatırım ortaklığı payları, gerekli ilan ve duyuru sürelerinden sonra satış yerlerinde halka arz edilir.

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait temel bilgilere hangi kaynaklardan ulaşılabilir?

Yatırımcılar, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının paylarının halka arzı sırasında ve sonrasında ihtiyaç duydukları bilgileri aşağıdaki belgelerden elde edebilirler. Bu bilgi ve belgelere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının web sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan da ulaşılabilir.

Esas Sözleşme: Şirketin kuruluşuna ilişkin olarak Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde düzenlenen ve şirketin ticaret unvanı, amacı, faaliyet konusu, süresi, yetkili organları gibi konuları içeren bir belgedir. Şirket esas sözleşmenin tescili ile tüzel kişilik kazanır.

İzahname: Halka arzda şirket paylarını satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcılara şirketin amacı, süresi, ticaret ünvanı, tescil tarihi ve numarası, halka arz edilecek payların tutarı ve oranı, şirketin faaliyet ve yatırımları, şirketin finansal tabloları, imtiyazlı paylar gibi konularda bilgi vermeyi amaçlayan bir kamuyu aydınlatma aracıdır.

Sirküler: Şirket paylarını satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcıların halka arza çağrılması amacıyla yayınlanan bir duyurudur. Bu duyuruda izahnamenin ilan edildiği gazetelerin numara ve tarihlerinin gösterilmesi gereklidir.

Üç Aylık Portföy Tabloları: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, üç aylık dönemler itibariyle portföylerindeki varlıklara ve bunların maliyet bedelleri ile en son tarihli değerleme raporunda belirtilen rayiç değerlerine ilişkin olarak, esasları Kurulca belirlenen portföy tablosunu düzenlerler ve üç aylık dönem sonunu takip eden altı iş günü içerisinde Kurula ve ortaklık paylarının işlem gördüğü Borsa’ya gönderirler. Yatırımcılar bu tabloların yayınlandığı Borsa bülteninden yatırım yaptıkları gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföy yapısı ve portföydeki varlıkların değeri hakkında bilgi edinebilirler.

Üç Aylık Rapor: Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, asgari olarak, son üç aylık döneme ilişkin gelişmeleri özetleyen ve Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan faaliyet raporunu, ortaklığın ilgili döneme ait portföy tablosunu, portföyde yer alan varlıklara ilişkin bilgileri, varsa projelere ilişkin mevcut durumunu, tamamlanma oranı ve süresini, öngörülerin gerçekleşme durumunu, ortaklığını sorunlarını, ortaklığın bir önceki dönemle karşılaştırmalı olarak hazırlanmış üç aylık bilanço ve gelir tablolarını içeren üç aylık raporları Kurul standartlarına uygun şekilde hazırlamak ve Kurul’a göndermek zorundadırlar. Söz konusu rapor aynı zamanda ortaklık merkezinde ve internet sitesinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur. Ayrıca talep etmeleri halinde ortaklara da gönderilir.

Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait finansal bilgileri nasıl elde edebilir?

Payları borsada işlem gören her şirket gibi gayrimenkul yatırım ortaklıkları da, yıllık ve ara dönem mali tablolarını Kurula ve borsaya bildirirler. Konsolide olmayan yıllık mali tablo düzenleyen işletmeler, hesap dönemlerinin bitimini izleyen on hafta içinde yıllık mali tabloları ile bunlara ilişkin bağımsız denetim raporlarını Kurula ve ilgili borsaya gönderirler. Konsolide olmayan ara dönem mali tablosu hazırlayan işletmeler; bağımsız denetimden geçmiş ara dönem mali tablolarını bağımsız denetim raporlarıyla birlikte ilgili ara dönemi izleyen altı hafta içinde, bağımsız denetimden geçmemiş ara dönem mali tablolarını ise ilgili ara dönemi izleyen dört hafta içinde Kurula ve paylarının işlem gördüğü borsalara gönderirler. Konsolide yıllık ve ara dönem mali tabloların Kurula ve ilgili borsaya bildirimi, yukarıda öngörülen bildirim süresinin son gününden itibaren dört hafta içinde yapılır. Ayrıca ilk defa mali tablo düzenlenmesi durumunda, Kurula ve borsaya bildirim sürelerine ayrıca iki hafta daha ilave edilir. Bunun dışında, gayrimenkul yatırım ortaklıkları yıllık mali tablolarını her yıl olağan genel kurul toplantılarını izleyen 30 gün içinde Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi’nde yayımlatmak zorundadır. Ancak genel kurul yapılsın yapılmasın, bu ilan en geç yıllık hesap döneminin bitimini izleyen altıncı ayın sonunda yapılır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapabilir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları genel olarak aşağıda belirtilen maddeler kapsamında faaliyet gösterirler. Bu kapsamda gayrimenkul yatırım ortaklıkları;

  • Ortaklık portföyünü oluştururlar.
  • Gerektiğinde portföyde değişiklikler yaparlar.
  • Ortaklık portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini en aza indirecek şekilde dağıtırlar.
  • Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı işlemler ve menkul kıymetler hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak izleyerek ortaklık portföyünün yönetimine ilişkin gerekli tedbirleri alırlar.
  • Portföyün değerini korumaya ve artırmaya yönelik araştırmalar yapar veya yaptırtırlar.
  • Ortaklık portföyünü oluşturan veya portföye alınması planlanan varlıklar hakkında gerekli hukuki şartların sağlanıp sağlanmadığını araştırabilir ve bu hususta gerekli raporların hazırlanmasını temin ederler.
  • Portföydeki varlıkların değerinin tespitine ilişkin raporların hazırlanmasını temin ederler.
  • Portföy dışardan danışmanlık ve/veya portföy yönetimi hizmeti alınması suretiyle yönetiliyorsa ilgili kuruluşların faaliyetlerinin mevzuat ve sözleşme hükümlerine uygunluğunu izlemek üzere gerekli organizasyonu oluştururlar.
  • Kendilerine yüklenilen diğer görevleri ve yürütülmesine izin verilen diğer faaliyetleri gerçekleştirirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapamaz?

  • Bankalar Kanunu’nda tanımlandığı üzere mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar.
  • Ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.
  • İzin verilen yatırım alanları ile sınırlı olmak üzere, kendi adına portföy işletmeciliği faaliyeti dışında sermaye piyasası faaliyetinde bulunamazlar.
  • Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez ve bu amaçla personel ve ekipman edinemezler.
  • Başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.
  • Mevzuatta izin verilen faaliyetler hariç olmak üzere hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları hangi varlıklara yatırım yapabilirler?

  • Sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı açtırabilirler.
  • Alım satım kârı veya kira geliri elde etmek maksadıyla ofis, konut, iş merkezi, alışveriş merkezi, hastane, otel, ticari depolar, ticari parklar ve buna benzer gayrimenkulleri satın alabilir ve satabilirler. Otel, hastane veya buna benzer faaliyete geçirilebilmesi için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan gayrimenkullerin kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler.
  • Alım satım kârı elde etmek veya kat irtifakı tesisi suretiyle proje geliştirmek maksadıyla arsa ve arazileri alabilirler.
  • Üzerlerinde proje geliştirilmesi maksadıyla üst hakkı tesis edilen gayrimenkulleri mülkiyetini edindikten sonra kazanç elde etmek amacıyla satabilirler.
  • Tapu kütüğüne şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilen gayrimenkulleri kazanç elde etmek amacıyla satabilirler.
  • İlgili mevzuat uyarınca öngörülen tüm şartları sağlayan gayrimenkule dayalı projelere, gayrimenkul geliştirme kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla yatırım yapabilirler.
  • Gayrimenkuller üzerinde intifa hakkı kurabilir ve bu hakkı kullanabilirler, devre mülk irtifakı kurabilirler, sahip oldukları arsalar üzerinde ticari kâr elde etmek maksadıyla üst hakkı yükümlüsü olabilirler.
  • Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, ilgili mevzuatta öngörülen şartların sağlanması koşuluyla, kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.
  • Kurulca uygun görülecek nitelikte teminata bağlanmış olmak kaydıyla, mülkiyetini edinme amacı olmaksızın veya kat irtifakı tesis edilmeksizin, ilgili mevzuatta öngörülen şartların sağlanması koşuluyla, gayrimenkule dayalı projelere sözleşme hükümleri çerçevesinde yatırım yapabilirler.
  • İlgili mevzuatta öngörülen şartların sağlanması koşuluyla, gayrimenkule dayalı projelere, müştereken malik olanların aralarındaki sözleşmede ortaklığın payına düşen kısım üzerindeki tasarrufuna ilişkin bir sınırlama olmaması şartıyla kat irtifakı tesisi yoluyla müştereken yatırım yapabilirler.
  • Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkulleri alıp satabilirler.
  • Faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olmak kaydıyla yurt dışında kurulu şirketlere ve gayrimenkule dayalı olmak kaydıyla yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.
  • Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya verebilirler,
  • Risklere karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yatırımlarına ilişkin ne gibi kısıtlamalar vardır?

  • Hiç bir şekilde hisse senetlerini satın aldıkları ortaklıkların sermayesine ve yönetimlerine hakim olma amacı güdemez ve bu yüzden hiç bir ortaklıkta sermaye veya oy haklarının %5 inden fazlasına sahip olamazlar.
  • Altın ve kıymetli madenlere yatırım yapamazlar,
  • Sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur. Bu yüzden, Borsa’da veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar.
  • Mala dayalı vadeli işlem sözleşmelerine veya mala yatırım yapamazlar.
  • Menkul kıymetleri açığa satamazlar.
  • Ödünç menkul kıymet işlemi yapamazlar.
  • Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.
  • Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin % 3’ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.
  • Devredilebilmesi hususunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. – Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerine ilişkin ne gibi sınırlamalar vardır?

  • Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine portföy değerlerinin en az % 50’si oranında yatırım yapmak zorundadırlar.
  • Sermaye piyasası araçları, ters repo ve borsa para piyasası işlemleri ile iştiraklerin tamamına en fazla portföy değerlerinin % 50′si oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduata ise en fazla portföy değerlerinin % 10′u oranında yatırım yapabilirler.
  • Yabancı gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına portföy değerinin en çok % 49’u oranında yatırım yapabilirler.
  • Portföyünde bulunan ve alımından itibaren beş yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı portföy değerinin %10’unu aşamaz.
  • Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli projelere yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların portföylerinin en az %75′inin, unvanlarında ve/veya esas sözleşmelerinde belirtilen varlıklardan oluşması zorunludur.
  • Genel amaçlı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları başka neler yapabilirler?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, kat karşılığı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arazilerin sahiplerince ortaklığa bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi halinde, projenin teminatı olarak arazi sahibi lehine ipotek veya sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.

Borçlanma

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları son üç aylık portföy tablosunda yer alan net aktif değerlerinin üç katı kadar kredi kullanabilirler ve sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma senedi ihraç edebilirler.

Varlığa Dayalı Menkul Kıymet İhracı

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacaklarına dayalı olarak Kurul düzenlemeleri çerçevesinde, varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edebilirler.

İştirak

Ortaklıklar sadece

  • İşletmeci şirketlere,
  • Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına,
  • Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere,
  • Belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere ,
  • İktisap tarihinde portföye alınması planlanan gayrimenkulün ekspertiz değeri bilanço aktifinin en az % 75’ini oluşturan Türkiye’de kurulu şirketlere iştirak edebilirler. Ancak ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları son üç aylık portföy tablosunda yer alan portföy değerlerinin % 10’undan fazla olamaz.

Şirketimiz SPK'nun 08.08.2008 Tarih ve 21/892 Sayılı Kararı lisanslandırılmıştır.
BDDK’nun 26/01/2012 Tarih ve 4556 Sayılı Kararı ile Değerleme Hizmeti vermek üzere yetkilendirilmiştir.
Sirketimiz, TS EN ISO9001:2008 Kalite Yönetim Sistemi Sertifika sahibidir.
Çalışanlarımız Lisans sahibi olup, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği üyesidir.

Ace Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. © 2010 | All Rights Reserved. Ataşehir BilgisayarBilgi Toplumu Hizmetleri